你的商業項目為什么掙不到錢?

                        蓋個商業空間躺著掙錢的時代已經過去了。通過深入的商業運營,打造個性化商業空間,才可能掙到錢。這需要商業運營團隊有高深的消費者洞察能力、對相關產業鏈的認知和服務能力。


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                        在過去,商業地產的價值上漲,多數不是經營帶來的,而是仰仗全社會固定資產價格的快速攀升。電梯上行的時候,待在電梯里的人的無論打電話還是看書,都能跟著到頂樓。商業地產熟手談爬樓經驗,意義非常小,我們必須回到商業的本質來思考問題。


                        要想掙錢,最簡單的商業常識就是,你要有價值。商業地產項目要掙錢,你的價值到底是什么?


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                        你的商業項目為什么掙不到錢


                        1、商業空間的價值,不再是交易的場所


                        電商成熟的時代,絕大多數交易都可以在線上完成。以“物”、以“交易”為核心價值的商業空間,注定無法長久。


                        2、同質化的商業空間,一片紅海


                        線下服務會長期存在,必然會消耗一定的商業空間。但剛剛經歷完商業地產工業化發展的中國,充斥著大量低效、同質化的商業空間,爭奪著有限的人流,誰也活不好。


                        尋求創新變革,這是大多數人的共識。但如果創新變革仍在“依樣畫葫蘆”,那么這樣的變革,仍無法走出同質化的泥沼。


                        3、人們為什么要去線下商業空間


                        電商成熟的時代,人們去線下商業的目的,就是為了愉快地花時間、花錢。這個需求未曾減弱,只是能夠讓大家愉快地花時間、花錢的內容在發生變化。


                        富足時代,人們在做消費選擇時,有機會表達自身的個性,或者說價值主張。一次次地消費選擇時所表達出來的“價值主張”,構成了人們的生活方式。為了讓人們愉快地花時間、花錢,我們打造的商業空間,必須是契合目標客群的生活方式的。


                        當下社會,不同群體間的生活方式差異性非常大。試圖討好絕大多數人,只會讓自己變得很平庸。要想滿足目標客群的個性,我們的商業空間也要有個性,也要有自己的價值主張。相對于同質化的商業地產工業化時代,現在是個性化商業空間方興未艾的時刻。


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                        4、打造個性化商業,不是泛泛的搞主題商業街、不是指望通過引入大IP一次性解決問題


                        提到個性化商業,大家容易想起來主題商業街,或者引入某個稀奇古怪的大IP。這都是對個性化商業的誤讀。


                        筆者所理解的個性化商業,是以本地消費和產業供給的發展趨勢為起點,基于相對成熟的社群運營、場景打造、產業服務理念和體系,因地制宜、快速重構出一個充滿個性的商業項目。


                        在這個商業項目中,滿足有限個明確的“社群”的價值主張,深入到目標客群的社群運營中,精心地選擇商戶并進行巧妙搭配,讓商戶組成的場景,能夠激發目標人群的消費意愿。并且能夠對主力商戶所代表的產業有深入的理解和服務能力。


                        舉個例子,如果要做一個環保主義者的商業空間,那么這個空間必須能夠承載環保主義者的聚會、理念發布等功能,而不僅僅去搭配個環保主題的餐廳。


                        這個空間的運營者應該能夠深入到各環保主義者的社群中,應該對環保產業有較為深刻的認識。如果這個空間被環保主義者視為自己尋找同道的社交場,向社會傳達自身價值主張的道場,那這個商業空間不火爆都很難。


                        給自己的商業帶個主題的帽子就想個性化,是沒有意義的?;ù髢r錢引入一個大IP就想一勞永逸,最后卻會發現自己淪為了大IP的高級打工仔。


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                        商業地產到底靠什么賺錢


                        商業地產到底是靠什么賺錢?是不是建好就可以賺錢?當然不是,商業地產賺錢的核心是要有運營能力,同時還包括資產管理的能力,這兩種能力才能夠讓商業不動產的價值不斷的提升。


                        商業地產的價值是由租金決定的,租金的高低是什么決定的呢?由運營能力來決定的。所以商業地產不是我們簡單的認為只要地段好價格就可以高。


                        我們設想一下每一級臺階下面都對應一個資金池,第一層是短期投資者、第二層是中期投資者、第三層是長期投資者,他們資金的偏好是不一樣的。短期投資者偏好的是高收益、高風險;長期投資者偏好的是低收益、低風險。


                        我們想象著在第一臺階的時候有一個不動產,怎么才能賺錢呢?必須把短期持有的商業不動產讓他們買過來,我們設法讓商業不動產轉移到第二級臺階、第三級臺階,每上一個臺階,因為他們的風險偏好不一樣,他可以出的錢更多。關鍵是怎么能夠讓不動產從第一臺階到第二臺階,再往上走。


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                        美國現在大量的是現有的商業地產不斷的交易,這就是賺錢能力、資產管理能力,通過服務商來提高他們的管理能力和運營能力,從而提高商業地產的價值,這樣才能把短期投資者持有的商業地產賣給長期投資者。


                        我們離開這兩種能力,賺錢就跟賣住宅是一樣的,是靠土地成本升值的。到底商業地產基金會不會承認他的出口?短期來看是很難的。如果REITS也不能作為他們最主要的融資渠道,民間資本一定是比較受關注的。我們要給提供出租服務、物業管理服務、資本資產再流動的服務。


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                        商業地產的價值來源


                        我國的商業地產發展前景廣闊,通過商業運營,進行資源優化整合,可以實現商業資產的價值最大化。從定向策略、調研、拿地、定位、設計、工程、推廣、租賃至營運及維護等全過程都會影響到日后資產的保值和增值。


                        后期運營與服務作為整個商業地產產業鏈中的關鍵一環,是商業地產收益和物業價值提升的源泉。


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                        因此,投資初期就應當考慮后期的持續運營問題,特別是在項目開業之后的運營期,運營效果的好壞直接決定了整個商業項目的客流量,進而影響開發商可收取的租金收入以及商業地產的整體價值和變現能力。


                        商業地產主要的運營管理模式


                        當前商業地產運營管理模式主要有以下幾種:


                        1、產權出售模式


                        產權出售是指投資者在初期開發建設后就將商業地產出售的運營模式 。產權出售是一種較原始的粗放型運營策略,開發商主要通過產權交易來獲得投資回報。


                        由于商業地產具有規模大 、風險高、收益大等特點,使得有能力一次性購買的投資者并不常見 ,并且過長的投資周期也使得大多數投資者望而卻步 。


                        因此,現實中的產權出售經常采用散售模式,即將商業地產的產權分割再轉讓給不同的投資開發商 ,典型代表是 SOHO中國地產項目。


                        2、物業持有模式


                        物業持有是指投資者開發建設后持有商業地產,通過收取租金維持長期收益的方式 。由于這種模式通常是投資開發商先確定主力商業經營者,再按照后者要求進行規劃建設,竣工后租賃使用 。


                        這需要投資開發商具備強大的實力以吸引品牌商家參與加盟 ,還需要擁有龐大的客戶資源。這種模式的代表是大連萬達集團。


                        3、售后返租模式


                        售后返租是指開發商出售商業地產后 ,與買方約定在一定年限內以代理方式進行返租 ,并將租金充抵售房價款或支付一定回報的方式。


                        其實質是先出售后返租,并支付一定比例的租金回報。售后返租通常適用于寫字樓、酒店、公寓和商鋪等項目,這種模式最早流行于我國沿海發達城市,如廣州、深圳等,并迅速向全國推廣。


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                        運營管理是商業地產增值的主要途徑


                        1、運營管理能夠提高商業地產的整體價值


                        現代商業地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態,統一到一個經營主題和信息平臺上,統一的運營管理是商業地產成功的關鍵。


                        運營商通過業態與品牌的組合,以及針對客流量和轉化率的運營,使得商業地產的經營效益和租金達到最大化。


                        引進“沃爾瑪”等主力品牌店,能夠發揮前期強大的號召力、聚客能力、提升品牌形象,拉升總體價格,提高招商條件,從而提升整個商業地產的價值。


                        2、營管理能夠有效保障穩定的租金收入


                        運營管理是商業地產的核心,只有高質量的運營才能使商業地產的資產價值得以有效釋放。運營方憑借著良好的運營能力,能持續獲得可觀的商業出租收入,提升商業地產整體價值。


                        商業地產運營方根據科學規劃,職能劃分,通過室內裝修、空間設計、物業維修保養等有效的管理運營手段,向社會企業提供場地以及物業服務來賺取租金收入。


                        這不僅使得各個商戶的經營形象與日益提升的商場定位相匹配,也能提升整體商業效果,租金水平與物業收入也隨之提升。因此,有效的運營管理能夠顯著提升租金議價能力,從而享受資產增值。


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                        3、優秀的運營管理能夠提高商業地產的流動性,使其快速變現


                        商業地產的價值不僅是由其所在的地段價值決定的,更是由管理、服務價值決定的。只有規劃、設計、建設、招商、運營、管理等各個環節都盡善盡美,才能使商業地產的整體價值不斷攀升。


                        運營好的商業物業價值一般更高,也更容易受到投資人的關注,從而更容易變現。此外,在地產存量時代,商業地產金融化已經成為一個炙手可熱的議題,運營管理作為直達地產價值核心的重要手段和工具,推動著商業地產資產證券化進程。


                        我國商業地產尚處于初級階段,發展潛力巨大,商業地產關鍵的后期運營與服務將越來越受到關注。尤其在地理位置優越,基礎設置齊全,商業繁榮的地區,運營對商業地產的價值提升尤其重要。


                        以長期投資為立足點,不僅將地產項目銷售給購買者,還注重完善其后期運營 ,從而帶來穩定的租金收入和服務回報將成為我國商業地產運營管理發展的趨勢。


                        文章來源于飆馬商業地產,圖片來源于網絡

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