疫情后的商業地產領域正在發生變革

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                        2021年伊始,一條頗受熱議的新聞——華為租下了麗澤SOHO北塔作為其中國區總部,成為SOHO中國的最大租戶,讓商業地產再次成為行業關注的焦點。


                        一方面是“寒冬臘月”般的蕭條:第三方機構數據顯示,無論是國內主要城市的寫字樓還是購物中心空置率,都在去年創下了歷史新高,與此同時,租金水平則是一落再落。


                        另一方面,2020年5月以來房地產調控收緊,地產經濟衰退后果凸顯,但如浪花過后留下的新貝殼,商業地產的細分領域開始出現新的機會與趨勢。比如,并購改造成為新熱潮、去中心化的靈活辦公空間開始嶄露頭角、商業地產“輕資產化”等勢在必行。


                        中國商業地產在過去20年經歷了購物中心從無到有、快速崛起的階段,但如今寒冬未過,市場仍在,商業世界的重構注定是一場遠行。那么,商業地產的未來將如何演變?誰能成為新勢力的擔當?


                        并購改造成為新熱潮


                        一線城市強勁的經濟增長導致城市土地日益短缺,同時,諸多場所逐漸老化或不能滿足當前的使用需求。而在諸多促進因素的推動下,城市的更新改造已成為國內開發商獲取土地的主要來源。

                        專家表示,企業對于商業地產的訴求,本質原因還是行業因素變動所帶來的直接影響,催促著企業向著更加貼近城市、融入城市的方向靠近,在城市發展邊界不斷被探索的進程中,容量的變動性空間已接近于極限,而企業所能從城市挖掘的價值點逐步向存量、向城市的升級迭代上轉移。


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                        前期城市發展中,城市的擴容成為拉動城市完善的直接推手,這種方式已然不能再給城市帶來更高的成就,而商業地產或老舊小區改造等方式是融入城市發展、助力城市進步的更長期安排。企業一定會通過這種方式盡可能地抓住機會獲得盡可能多的紅利。


                        在商業地產領域,并購改造的項目越來越多??梢?,無論是知名開發商還是新入局者,對并購改造均頗有興致并躍躍欲試。


                        數據顯示,2020年上半年開業的商業項目中,存量改造已占比高達13%,高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看,存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經濟相對發達的城市。


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                        從具體區位上來看,存量改造項目多數位于城市核心地段,核心商圈或者成熟商圈,周邊的商業、住宅配套十分完善。但寸土寸金的區位也意味著空置地塊的罕見,所以,存量改造已漸漸成為開發商搶占核心商圈的唯一途徑。


                        更重要的是,存量改造項目的低成本拿地,才是對開發商致命的誘惑。

                        高利潤、成熟商圈……存量改造身上的這些閃光點,無疑照亮了商業地產商向一二線城市的擴張之路??梢灶A見,在核心城市,存量改造項目將成為市場主流。


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                        去中心化辦公空間成為市場“新貴”


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                        新冠疫情對辦公市場造成了深遠影響,有的領域因疫情扭轉了頹勢,但有的則因疫情改變了原有格局。比如,2020年開始下滑的共享辦公空間,因疫情再次受到市場青睞,而原本最受歡迎的核心區辦公市場卻遭到了冷遇,去中心化的辦公市場趨勢漸漸顯現。


                        從近年全球市場來看,共享辦公空間的運營商已成為閑置辦公空間最大的“接盤俠”。但到了2020年,由于大肆擴張帶來的利潤下降,很多共享空間不僅終止了擴展計劃,還把空間還給了業主。但新冠肺炎疫情帶來的經濟衰退卻在這個時候拉了共享辦公一把。


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                        55%的業主已開始趨向于使用共享辦公空間。此外,如今更多業主選擇開辦自己的共享設施,而不是僅僅將空間出租給共享辦公空間運營商。雖然很多業主仍然不愿意參與到復雜的設計、裝修以及此類業務的運營,但大型業主希望親力親為或采用混合分紅模式的意愿越來越強烈。


                        總體而言,共享空間的起死回生主要還是因為更低的租賃成本,同時,對低價的需求也在推動辦公市場走向去中心化。


                        經濟衰退下,租戶的盈利能力下降,為降低成本,越來越多的租戶選擇搬到租金便宜的地方。


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                        推動租客離開中心區的另一個因素是遠程辦公的快速發展。疫情期間,在家辦公倒逼遠程辦公急速完善,也讓更多的業主意識到在家辦公的可能性,疫情爆發后,受訪公司平均每周居家辦公的天數持續上漲。


                        無論是受員工居家辦公的驅動,還是更多公司選擇在中央商務區以外的地方尋找更便宜的空間,分散型工作場所的任何大規模變化都必然會導致副中心辦公空間需求的上漲,還會促進更多二級中央商務區的發展。



                        “輕資產”成為市場必然


                        從招商難進入到運營難,除了引進合適的品牌,進入存量時代的商業地產靠什么盈利?


                        在此背景下,開發商們的思維變了,從甲方思維轉換到管理人和服務者思維正在影響房地產市場。


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                        他們不再全盤奉行傳統開發持有的重資產模式,轉而開始探索輕資產模式。在以有限的資產實現最大化利益的最終訴求下,一擲千金與收取服務費的回報率差額并沒有想象中的那么難看,所以,“變輕”不僅僅是一種企業選擇,也是一種市場必然。


                        輕資產化,即從重資產模式走向輕資產模式,從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益等。


                        目前,商業地產輕資產發展模式大概有四種合作模式,物業租賃、品牌管理輸出(含運營托管)、物業小股收購獲取經營管理權、合資成立運營管理公司。


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                        業內分析人士表示,從宏觀環境來看,土地價格一直處于高位,政府對拿地的資金要求要來越嚴格;從微觀市場來看,消費者更加關注商業體的品牌,對知名或是連鎖的開發商更有信賴感。


                        在經濟市場不太景氣的近幾年,企業的心態開始趨穩,高風險的大手筆投資更為謹慎;從開發商視角來看,輕資產模式以較少的自有資金通過資本市場的手段來撬動大量社會資金來投資項目,不僅拓展了開發商的融資渠道,而且開發商本身不用承擔過重的資金壓力及風險。


                        本文分享自新商業時代,版權歸原作者所有,部分圖片來源于網絡,轉載好文目的在于增進業界交流。

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