國內典型社區商業開發商產品線及未來戰略趨勢




                        如果說政府是主導社區商業規劃的“總設計師”,那開發商就是社區商業建設的“施工團隊”。一個好的社區商業項目離不開政府的宏觀指導,同時,也離不開地產開發商的匠心打造。





                        山雨欲來風滿樓。

                        開發商作為社區商業項目建設的“先頭部隊”,對社區商業的項目規劃、產品設計和開發建設有著不可忽視的作用,而部分開發商因自身經營業務的廣泛,也對開發的社區商業產品后期的運營,起到一定的促進作用。


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                        開發商的類型

                        內外資企業共存,多業務板塊并行


                        現階段,我國社區商業開發商主要有三種不同的類型:第一類是具備較高專業能力的商業地產開發商,如華潤置地、中糧地產等;第二類是專業的外資商業地產開發商,如港資發展商新鴻基集團、嘉里集團、崇邦集團,新加坡開發商凱德集團等等;第三類則是以傳統住宅業務為主的開發商,如萬科地產、龍湖集團、金科地產、東原地產等。


                        社區商業各類型開發商各項指標對比


                        由于各企業的集團戰略、資本情況、業務發展情況等的不同,加上其在社區商業板塊的拿地能力、規劃能力、運營能力的不同,形成了一些差異化的社區商業發展策略。

                        類型一:內資商業地產開發商

                        目前國內專業的商業地產開發商,很多都具備央企背景,在政府資源與融資能力方面都有一定優勢,品牌影響力較強,且具備多業務板塊的運營能力。社區商業板塊的發展往往和其他板塊形成聯動合作,例如消費品、零售、住宅地產、物業服務等。

                        典型代表企業——華潤置地

                        華潤一直擁有高效的經營現金流和活躍的境外低息融資,戰略業務共涉7個單元。其中華潤置地主營業務包括房地產開發、商業地產開發及運營、物業服務等。在商業地產領域,華潤置地提出了 “精準投資、卓越經營、變革創新”的發展策略,已經形成從低端到高端的5條產品線,并在全國范圍內成功復制,其中社區商業是其中重要的一環,其戰略目標是通過集中持有運營,來獲得長期穩定的收益,提升品牌整體形象價值。

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                        類型二:外資商業地產開發商

                        很多外資商業地產開發商在商業領域已經積累了多年的經驗和資源,擅長商業的精細化規劃和長期運營,融資成本較低。不同于“商業附屬住宅”的思路,外企開發商的商業項目很多都是城市綜合體中的重要部分,通過對銷售與持有類型產品的有效組合、對開發順序和周期合理控制等方式,兼顧資金的長短期效益和良性循環。有效地解決變現和運營的矛盾。

                        典型代表企業—崇邦集團

                        以崇邦地產為例,在大多數開發商都把重心放在住宅領域時,崇邦以極具前瞻性的戰略眼光,深耕商業領域。其項目多為選址在有較大價值上升空間的區域,專注于開發有商業功能的城市綜合體項目,這其中商業部分作為項目的“主導引擎”,其戰略目標是帶動其他物業協同發展。

                        崇邦目前的產品線包括區域型中大型商業中心,例如大寧國際商業廣場、金橋國際商業廣場等,也包括中等體量的社區型商業,如嘉亭薈。

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                        類型三:以傳統住宅業務為主的開發商


                        傳統的住宅開發商在住宅業務成本增加、利潤趨薄的情況下,商業地產在集團體系內的地位越來越高。很多開發商近些年紛紛成立商業管理公司,形成獨立的業務板塊。在社區商業領域,很多住宅房企逐漸形成了成熟而細化的產品線,借助自身強大的住宅開發能力快速復制和擴張。

                        典型代表企業一一萬科

                        萬科在商業地產方面有過較長時期的嘗試。在多個地區擁有不同的社區商業產品模式,如深圳的萬科紅、上海的2049系列、杭州的宸天地等,整體策略正在從單純的住宅附屬物業,逐漸形成獨立的產品線,從前期單純提升住宅溢價為目的,到現在更加注重獨立的財務表現。

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                        開發商的戰略趨勢
                        提升專業運營能力,多產品線共同發展


                        從以上的分析可以得知,社區商業在開發商產品體系中的戰略定位涉及到幾個層面的問題:第一,企業的發展戰略決定了社區商業的角色地位;第二,商業不再簡單是住宅的附屬,而是逐漸形成獨立的產品體系;第三,社區商業產品的發展模式,包括開發模式與運營模式等,與企業的財務要求、融資能力以及資產管理能力有直接關聯。

                        因此,從眾多開發商表現出的戰略布局上,可以得知,社區商業在開發商集團的戰略中的幾個較為明顯的趨勢。

                        趨勢一:社區商業逐漸實現產品線化

                        社區商業產品線化,首先是項目的體系化,如龍湖星悅薈,作為時尚型社區商業中心的標桿產品線,全部為自持運營。已在全國重點城市(如北京、重慶、成都、西安等地)實現戰略布局。另外如上海大華集團,經過多年的發展經營,目前已經形成了以“大華嘉年華”區域型商業為核心,“大華錦繡國際”鄰里型社區商業為支撐,“大華品質生活館”街坊型社區商業為補充的社區商業產品線,并取得了良好的社會與經濟效益。

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                        與此同時,隨著大量社區商業項目的入市,“產品線化”的思路已經被細分到社區商業的各個環節,包括運營管理、產品內容等層面。如由專業商業地產運營商萬街商業打造的一號街系列,應用獨立產品線模式,擴大品牌效應,成功激活大量銷售型社區商業資產。在內容方面,如保利若比鄰,通過若比鄰社區商業實體主力店集群(包括比鄰超市、比鄰洗衣等)和線上線下結合的方式,從簡單的商業地產商,變成了內容提供商,為規?;c連鎖化提供了可能性。


                        趨勢二:提升商業地產的系統能力

                        綜合提升商業地產的運營和管理能力,是開發商戰略中的重要發展趨勢之一。尤其是很多傳統的住宅開發商已經開始全面布局商業地產,紛紛成立獨立商業管理公司,并對商業地產的開發與運營提出了更高的要求。據相關數據顯示,超過三成的開發商已經開始探索并嘗試系統化的商業資產發展管理模式。

                        趨勢三:多產品線共同發展

                        由于不同產品線的適用環境不同,開發商在全國范圍內布局社區商業項目時,又往往采取多產品線共同發展的策略。很多開發商已經嘗試構建社區商業的產品線體系,這樣做的意義在于在發展模式上有更多的靈活性,可以根據項目的用地指標、財務要求以及市場情況,采用更合理的產品策略。

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                        結語

                        世界變幻不停,商業亦是迭代更新。眾多開發商加快轉型社區商業,積極制定和推出自己的產品線,確立商業品牌。也只有快速進軍社區商業地產領域,才能在即將開啟的“商業新時代”站穩腳跟。


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